Неустойка по ДДУ
Взыскание по договору долевого участия в строительстве
Нужна помощь?
Позвоните нам или закажите обратный звонок
У Вас есть вопросы?
Бесплатная консультация юриста

НЕУСТОЙКА ПО ДДУ | НЕУСТОЙКА ВЗЫСКАНИЕ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ОБРАТИВШИСЬ В НАШУ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОМПАНИЮ ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ С ЗАСТРОЙЩИКА:

Неустойку за
каждый день просрочки

Возмещение
судебных расходов

Штраф 50% от
взысканной суммы

Компенсацию
морального вреда

Оставить заявку на ДДУ Отправьте нам свой номер телефона и мы Вам позвоним!
Обязательное поле
Обязательное поле
Спасибо. Мы получили ваш запрос. Мы свяжемся с вами как можно скорее.

Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика

Права дольщиков по ДДУ

Договор участия в долевом строительстве ДДУ

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ

Досудебный порядок

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки

Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке

Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ

Подготовка к суду

Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция

Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском

Штраф 50 % от неустойки

Когда можно рассчитывать на положительный исход дела

Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения                                                                                                                

Судебные заседания по делу

Как получить решение суда

Самый быстрый способ исполнения судебного решения                                                                    

Люди, занимающиеся возведением объектов недвижимости (застройщики), очень часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. Как правило по этой причине, если курс валюты растет или возникают какие-либо финансовые проблемы, обусловленные иными факторами, строительство затягивается или вообще останавливается.

Наши российские законы говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в установленный срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве - выгодный и удобный инструмент приобретения своего жилья. В наше время достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием ДДУ или "Договор Долевого Участия. Как правило, это связано с рынком недвижимости, поэтому у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика на данный момент, строительные организации как правило стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или вообще предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в РОСРЕЕСТРЕ. Если застройщик пользуется подобной инициативой, осуществить взыскание неустойки по договору долевого участия "ДДУ" может быть не совсем легко. Если же договор, как положено подписан и зарегистрирован в РОСРЕЕСТРЕ, то процесс значительно упрощается.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Во-первых анализируя взыскание неустойки, следует выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – первый шаг к успеху, как показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем законную сумму неустойки и ст. 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию нужно передавать лично в руки, под роспись не имеет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес взятый из договора, если он отличается от юридического (хотя бы одной буквой, цифрой или запятой).

Схема общего алгоритма взыскания неустойки по ДДУ

Во-вторых, судебный порядок (необходимы следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые подтверждают дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – и его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (т.е. в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф, плюс 50% к взысканным суммам.

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так легко и очевидно. В данном пункте мы рассмотрим расчёт суммы неустойки по ДДУ.

Размер пени по ДДУ, которую исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦДгде

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на данный момент равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно и нужно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма значительной. Так, если квартира стоит 5 миллиона рублей, то возмещение составит 3000 рублей за каждый день просрочки. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ:

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Крайне важна их правильность, так как застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но имеет большое желание уменьшить штраф.

Допустим, в городе "A" РФ есть застройщик "B". В соответствии с условиями заключенного договора "B" необходимо получить разрешение на ввод объекта "C" в эксплуатацию в третьем квартале 2019 года. "C" передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи "C" в эксплуатацию – 30.11.2019:

  • 30.09.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод "C" в эксплуатацию.
  • 30.11.2019 – крайний срок (прибавить 2 месяца, октябрь и ноябрь, считаем от 30.09.2019) передачи "C" в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Считаем "C" передан участнику 01.01.2020. Тогда получается, что за период с 01.12.2019 по 01.01.2020 у участника ДДУ появляется право на получение неустойки.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства также имеет право потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата, если дольщик снимал жильё в этот период, или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Все эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

  • договор об аренде жилья
  • документы, подтверждающие соответствующие расходы
Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков. 

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ

Иногда бывает так, что квартира в новостройке продается через посредника "договор переуступки прав – цессии". В этой ситуации в договоре на покупку помещения могут указать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки. 

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки

Для взыскания пени по ДДУ, необходимо выполнить следующие действия.  Начинаем с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но смысл есть, чтобы получить позже штраф 50% от взысканной суммы. Как показывает практика, для этого необходимо соблюдение всех ниже перечисленных условий:

  • Надлежащее направление. Претензия направляется ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки письма. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию
  • Ссылка на закон. В тексте указывается основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а соответственно точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать
  • Банковские реквизиты. В тексте указываются банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Ф.И.О., счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка
  • Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства

Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке

Последовательность шагов следующая:

Конверт для отправки застройщику претензии о неустойке

1. Составьте письменную претензию о неустойке ДДУ

2. Распечатайте претензию в 2 экземплярах (один себе)

3. Проставьте подпись и дату отправки

4. Заполните конверт по образцу

5. Заполните бланк уведомления по образцу

6. Заполните два экземпляра описи. В описании документа внесите не просто «Претензия», а укажите основные требования

7. Вложите в конверт один экземпляр претензии

8. Передайте почтовому работнику конверт с вложением, бланк уведомления и два экземпляра описи, на которых он поставит штамп и подпись, и один из них вложит в конверт. Попросите отправить ценное письмо с описью и уведомлением

9. Заберите у почтового работника второй экземпляр описи и чек. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика

10.Скачайте приложение Почты России и сможете отслеживать статус отправки по почтовому идентификатору, указанному на чеке

Уведомление для отправки застройщику претензии о неустойке

Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ

На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:

«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»
Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.

Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки.

Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция

Обращения в суд за защитой нарушенного права с иском о взыскании неустойки в рамках рассматриваемого договора.

Самое главное – определиться с подведомственностью спора: общая юрисдикция или арбитраж? Обращение в арбитражный суд по времени даст незначительный перевес. Главное - более прогнозируемый результат: тут чаще выносятся решения без снижения неустойки. Чего не скажешь о судах общей юрисдикции. Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика там разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно. В общую юрисдикцию есть смысл обращаться только когда взыскиваемая сумма настолько мала, что не покрывает издержек арбитражного судопроизводства.

Далее в статье мы расскажем о работе судов общей юрисдикции, куда можно обратиться и самому, если есть много свободного времени. В арбитраж за взысканием неустойки по ДДУ самостоятельно обращаться мы не рекомендуем без наличия арбитражной практики хотя бы один год.

Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском

Иск может быть подан в районный или городской суд:

  • по месту нахождения ответчика
  • по месту исполнения договора
  • по месту регистрации потребителя

Важно!!!

  1. Суд, по месту нахождения застройщика редко бывает беспристрастен: ведь там, как правило находится много дел к данному застройщику, а следовательно у юристов и работников суда могут быть налажены " дружеские отношения". 
  2. К сожалению иногда, расположение объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения ДДУ и могут передать дело по подсудности в другой суд.
  3. Суд по месту постоянной или временной регистрации дольщика по общему правилу является предпочтителен для подачи иска о вызскании с застройщика неустойки по ДДУ. 

Штраф 50 % от неустойки

В ситуациях, в которых нарушаются права какого-либо участника проекта, суд производит взыскание штрафа с застройщика, помимо пени и возмещения убытков, оплаты услуг юриста.

Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую определяет суд в пользу участника. Однако данный штраф может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, как и сама неустойка.

Когда можно рассчитывать на положительный исход дела

Закон 214-ФЗ устанавливает выплату застройщиком неустойки за нарушение срока передачи жилья дольщику. Но в реальности строительные компании зачастую стараются обойти эту норму закона. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в РОСРЕЕСТРЕ. 

Если застройщик применяет данные уловки, взыскание неустойки может быть очень непростым делом, которое по силам только опытным юристам. Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья очень сильно упрощается. Причем в договоре не обязательно должна быть ссылка на 214-ФЗ.  

Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд:

  • копия ДДУ (и если есть договора уступки) со всеми приложениями к договору
  • копии платёжных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств по ДДУ
  • претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена
  • документы, подтверждающие наличие убытков (договор аренды квартиры и документы об оплате по этому договору, договор ипотечного займа, справка банка о произведённых платежах, и т.д.) для подтверждения соразмерности неустойки
При самостоятельной подаче иска дольщик будет должен уплатить госпошлину, если сумма иска более одного миллона рублей. Если в суд обращается общественная организация, платить госпошлину не потребуется при любой цене иска о взыскании неустойки по ДДУ.

Судебные заседания по делу

В предварительном заседании есть смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют. Сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме этого, если доказательная база подготовлена недостаточно хорошо, истец может и проиграть судебный процесс, а ещё раз подать точно такой же иск будет уже невозможно. Поэтому к процессу следует готовиться очень тщательно. Особенно следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки по ДДУ. Чаще всего исход дела и срок процедур зависят от компетентности юриста, представляющего интересы клиента.

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании.  Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.  

Суды сейчас на стороне дольщиков, но как правило сильно снижают неустойку. 

Причины отказа в иске - недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте очень внимательны!!!

Снижение неустойки в судах общей юрисдикции продиктовано негласной установкой вышестоящих Мосгорсуда и Мособлсуда: "снижать так, чтобы не судились". И судьи соревнуются в ревностном следовании этому принципу. За редким исключеним. И с этим сложно бороться.

 Как получить решение суда

Судья оглашает резолютивную часть решения на последнем заседании: сколько взыскать и в чью пользу и в какой части иска отказать. Изготавливается мотивированное решение согласно ГПК РФ 5 рабочих дней. На практике на это уходит от 2 до 6 недель. С даты изготовления решения начинается истечение месячного срока, когда законное решение суда вступает в силу. Дальше можем пойти по одному из 2-х путей: попытаться обжаловать вердикт, если на то имеем основания (когда неустойку значительно «урезали» или отказали во взыскании после вступления решения в силу) и подать заявление в ту же инстанцию для получения исполнительного листа. Второй (более быстрый) путь – исполнение через банк.

Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере. Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства. Форму договора с реквизитами можно попросить в отделе продаж застройщика. Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию. Если таким способом получить нужные сведения не удастся, тогда идем в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

Please publish modules in offcanvas position.

© specpravo.ru 2001-2020 г.